Panduan Beli Apartemen Secondary Pakubuwono: Proses, Dokumen & Biaya 2026
Membeli apartemen secondary di kawasan Pakubuwono membutuhkan kehati-hatian ekstra. Nilainya yang besar membuat setiap tahap proses menjadi krusial. Panduan ini adalah checklist anti-gagal berdasarkan pengalaman ratusan transaksi di kawasan premium Jakarta.
Phase 1: Riset & Seleksi (1–2 minggu)
- Tentukan kriteria: tower, tipe unit, budget, lantai minimum, view preference
- Brief agen untuk shortlist 3–5 unit sesuai kriteria
- Survei dan bandingkan — jangan rush ke 1 unit saja
- Lakukan market check: bandingkan dengan 3–5 unit serupa yang sedang dijual
Phase 2: Due Diligence Dokumen (3–7 hari)
Dokumen yang harus Anda lihat dan verifikasi:
- SHM/SHMSRS — cek keaslian dan nama pemilik yang sesuai
- IMB/PBG — pastikan sesuai dengan unit yang dijual
- Sertifikat clear di BPN (bebas tanggungan/sita)
- Bukti lunas PBB 5 tahun terakhir
- Surat bebas tunggakan dari pengelola gedung
- Jika ada KPR: surat outstanding balance dari bank
Phase 3: Negosiasi & PPJB (3–7 hari)
- Negosiasikan harga + kondisi serah terima + furnitur yang termasuk
- PPJB minimal mencakup: harga, jadwal pembayaran, kondisi unit, denda keterlambatan
- Bayar uang muka/tanda jadi setelah PPJB ditandatangani
Phase 4: Pelunasan & AJB (1–4 minggu)
- Pelunasan sesuai jadwal yang disepakati
- AJB di hadapan PPAT/notaris
- Pembayaran PPh oleh penjual + BPHTB oleh pembeli
- Pengajuan balik nama ke BPN
Ringkasan Biaya Transaksi
| Biaya | Besaran | Ditanggung |
|---|---|---|
| PPh Final | 2,5% harga jual | Penjual |
| BPHTB | 5% (harga - NJOPTKP) | Pembeli |
| Biaya Notaris/PPAT | 0,5–1% | Negosiasi |
| Biaya Balik Nama BPN | ~Rp 2–5 juta | Pembeli |
